La vente d’une agence immobilière constitue une étape importante dans la carrière d’un dirigeant. Elle peut financer un nouveau projet professionnel, préparer un départ à la retraite ou permettre une transmission familiale.
Avant de fixer le prix et de rechercher un acquéreur, il est indispensable d’anticiper la fiscalité de l’opération. Celle-ci dépend principalement de la forme retenue : vente du fonds de commerce ou cession des parts sociales ou actions de la société.
Ces deux solutions n’ont pas les mêmes conséquences pour le vendeur. La personne qui encaisse le prix, la méthode de calcul de la plus-value et les dispositifs d’exonération applicables peuvent être très différents.
Vente du fonds ou cession des titres : deux opérations distinctes
Dans une vente de fonds de commerce, l’opération porte sur les éléments nécessaires à l’exploitation de l’agence : clientèle, enseigne, nom commercial, droit au bail, matériel, site Internet et autres éléments prévus dans l’acte.
Lorsque le fonds appartient à une société, c’est celle-ci qui le vend et qui reçoit le prix. Lorsque l’agence est exploitée en entreprise individuelle, le prix est versé à l’entrepreneur.
Dans une cession de titres, les associés ou les actionnaires vendent leurs parts sociales ou leurs actions. La société conserve son patrimoine, ses créances, ses dettes et ses contrats. Le prix est perçu par les associés vendeurs, qui peuvent être des personnes physiques ou morales.
Cette distinction est essentielle : la fiscalité applicable dépend à la fois de l’objet de la vente, du statut du vendeur et du régime d’imposition de la société.
Comment calculer la plus-value imposable ?
La plus-value ne correspond pas toujours à la simple différence entre le prix de vente de l’agence et son prix d’achat initial.
Dans une vente de fonds de commerce
Le prix doit être réparti entre les différents éléments vendus. Pour chaque immobilisation, la plus-value professionnelle correspond généralement à la différence entre son prix de cession et sa valeur nette comptable ou fiscale.
Lorsque le fonds a été créé par le vendeur, sa valeur comptable peut être très faible, voire nulle. Une part importante du prix peut alors constituer une plus-value.
La distinction entre plus-value à court terme et plus-value à long terme dépend notamment de la nature des biens, de leur durée de détention et de leur caractère amortissable. Elle influence directement le régime fiscal et social applicable.
Dans une cession de titres
Pour un associé personne physique agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, la plus-value correspond en principe à la différence entre :
- le prix de cession, diminué des frais supportés par le vendeur ;
- et le prix d’acquisition ou de souscription des titres, éventuellement ajusté.
Les moins-values mobilières disponibles peuvent, sous certaines conditions, être imputées sur les plus-values de même nature.
Fiscalité de la vente du fonds de commerce
Le traitement fiscal dépend du régime de l’entreprise qui détient le fonds.
L’agence relève de l’impôt sur le revenu
Lorsque le fonds appartient à un entrepreneur individuel ou à une société de personnes relevant de l’impôt sur le revenu, la plus-value est soumise au régime des plus-values professionnelles.
Les règles diffèrent selon que la plus-value est qualifiée de court terme ou de long terme. Des exonérations peuvent s’appliquer en fonction des recettes, de la valeur de l’entreprise transmise ou du départ à la retraite du vendeur.
L’agence relève de l’impôt sur les sociétés
Lorsque le fonds appartient à une société soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value est généralement comprise dans son résultat imposable. Elle est donc taxée au niveau de la société, selon le taux d’IS applicable.
Le prix reste ensuite dans la société. Si les associés souhaitent récupérer les liquidités au moyen d’une distribution ou d’une liquidation, une seconde imposition peut apparaître à leur niveau.
Cette imposition en deux temps n’est pas systématique, mais elle doit être simulée avant de choisir entre la vente du fonds et la cession des titres.
Le sort particulier des mandats immobiliers
Les mandats de vente, de recherche, de location ou de gestion ne sont pas automatiquement transférés avec le fonds de commerce.
Le mandat peut toutefois contenir une clause par laquelle le client accepte par avance sa transmission au repreneur. La clause doit viser suffisamment clairement la cession du contrat et ses conditions d’application. La transmission doit être constatée par écrit, puis notifiée au mandant ou portée à sa connaissance conformément à l’article 1216 du Code civil.
En l’absence d’une telle clause, l’accord du client devra être obtenu. La signature d’un avenant ou d’un nouveau mandat pourra être nécessaire.
Le nombre de mandats effectivement transmis peut donc influencer le prix définitif du fonds et les modalités de paiement.
Fiscalité de la cession de parts sociales ou d’actions
Lorsqu’une personne physique vend les titres d’une société soumise à l’IS, la plus-value relève généralement du régime des plus-values mobilières.
Le prélèvement forfaitaire applicable en 2026
En 2026, la plus-value est soumise de plein droit :
- à l’impôt sur le revenu au taux de 12,8 % ;
- aux prélèvements sociaux au taux de 18,6 %.
L’imposition globale atteint donc 31,4 %, hors contribution exceptionnelle sur les hauts revenus et éventuelles règles particulières. L’administration fiscale présente ce régime sur sa page consacrée aux cessions de valeurs mobilières.
Le vendeur peut opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cette option est annuelle, globale et concerne l’ensemble des revenus de capitaux mobiliers et plus-values entrant dans son champ. Elle ne doit donc pas être choisie en examinant uniquement la vente de l’agence.
Les droits d’enregistrement supportés par l’acquéreur
L’acquéreur doit également intégrer les droits d’enregistrement à son budget.
Pour une vente de fonds de commerce, les droits sont calculés par tranches :
- aucun droit proportionnel jusqu’à 23 000 €, sous réserve du minimum de perception ;
- 3 % sur la fraction comprise entre 23 001 € et 200 000 € ;
- 5 % sur la fraction supérieure à 200 000 €.
Les règles détaillées figurent sur Entreprendre.Service-Public.fr.
Pour une cession de titres, les droits sont en principe de :
- 0,1 % pour les actions ;
- 3 % pour les parts sociales, après application d’un abattement de 23 000 € réparti proportionnellement au nombre de parts cédées ;
- 5 % pour les participations dans une société à prépondérance immobilière.
Ces droits sont distincts de l’impôt dû par le vendeur sur sa plus-value.
L’exonération selon la valeur transmise : article 238 quindecies
L’article 238 quindecies du Code général des impôts peut exonérer les plus-values professionnelles réalisées lors de la transmission d’une entreprise individuelle ou d’une branche complète d’activité. Sous certaines conditions, il peut également concerner l’intégralité des parts d’une société de personnes détenues à titre professionnel.
L’exonération est :
- totale lorsque la valeur des éléments transmis, hors actifs immobiliers, n’excède pas 500 000 € ;
- partielle lorsque cette valeur est supérieure à 500 000 € et inférieure à 1 000 000 €.
L’activité doit généralement avoir été exercée pendant au moins cinq ans. Des conditions d’indépendance entre le vendeur et le repreneur doivent aussi être respectées.
Ce dispositif peut s’appliquer à certaines entreprises relevant de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés. Son champ exact dépend toutefois de la nature de la transmission et de la structure concernée. Les seuils et conditions sont présentés sur impots.gouv.fr.
L’exonération selon les recettes : article 151 septies
L’article 151 septies concerne les plus-values professionnelles réalisées dans le cadre d’une activité exercée à titre professionnel par une entreprise relevant de l’impôt sur le revenu.
L’activité doit avoir été exercée pendant au moins cinq ans. Pour une activité de prestations de services, l’exonération est :
- totale lorsque la moyenne des recettes annuelles n’excède pas 90 000 € hors taxes ;
- partielle lorsque cette moyenne est supérieure à 90 000 € et inférieure à 126 000 € hors taxes.
Les recettes sont, en principe, appréciées à partir de la moyenne des deux exercices précédant celui au cours duquel la plus-value est réalisée.
Ce régime peut concerner une petite agence indépendante, mais il ne s’applique pas à la vente des titres d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés. Les conditions sont détaillées dans la documentation fiscale officielle.
Le départ à la retraite après la vente du fonds
L’article 151 septies A peut exonérer d’impôt sur le revenu les plus-values professionnelles réalisées à l’occasion du départ à la retraite du vendeur.
Ce régime concerne notamment la transmission d’une entreprise individuelle relevant de l’impôt sur le revenu ou la cession de l’intégralité des parts détenues par un associé professionnel dans une société de personnes.
Parmi les principales conditions :
- l’activité doit avoir été exercée pendant au moins cinq ans ;
- le vendeur doit céder l’entreprise ou l’intégralité des droits professionnels concernés ;
- il doit cesser toute fonction dans l’entreprise ;
- il doit faire valoir ses droits à la retraite dans les deux années précédant ou suivant la cession ;
- il ne doit pas détenir directement ou indirectement plus de 50 % des droits de l’entreprise acquéreuse.
L’exonération ne s’applique pas aux plus-values immobilières. De plus, les prélèvements sociaux afférents à certaines plus-values exonérées restent dus. Les conditions sont précisées sur la page officielle consacrée au départ à la retraite de l’entrepreneur individuel.
Le départ à la retraite après la cession des titres
Lorsque le dirigeant vend les titres d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, l’article 151 septies A n’est généralement pas le dispositif applicable.
Le dirigeant d’une PME partant à la retraite peut, sous certaines conditions, bénéficier d’un abattement fixe de 500 000 € sur sa plus-value imposable à l’impôt sur le revenu. Ce dispositif, prévu par l’article 150-0 D ter, s’applique aux cessions réalisées jusqu’au 31 décembre 2031.
Il suppose notamment :
- que les titres aient été détenus depuis au moins un an ;
- que le vendeur ait exercé une fonction de direction pendant la période requise ;
- qu’il ait détenu une participation minimale ;
- qu’il cesse ses fonctions et fasse valoir ses droits à la retraite dans le délai légal ;
- que la société respecte la définition fiscale d’une PME et exerce une activité éligible.
L’abattement de 500 000 € réduit la base soumise à l’impôt sur le revenu. Il ne réduit pas l’assiette des prélèvements sociaux, qui restent calculés sur la plus-value avant cet abattement. Le régime est présenté sur impots.gouv.fr.
Les abattements pour durée de détention
Les abattements proportionnels pour durée de détention ne sont pas ouverts à toutes les cessions de titres.
Ils ne peuvent s’appliquer que si :
- les titres ont été acquis ou souscrits avant le 1er janvier 2018 ;
- le vendeur opte pour l’imposition au barème progressif.
L’abattement de droit commun est de :
- 50 % pour une détention d’au moins deux ans et de moins de huit ans ;
- 65 % à partir de huit ans.
Un abattement renforcé peut atteindre 85 % dans certaines situations, notamment pour des titres de jeunes PME remplissant des conditions précises.
Ces abattements réduisent uniquement la base soumise à l’impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux restent calculés avant leur application. Ils ne peuvent pas être cumulés avec l’abattement fixe de 500 000 € accordé au dirigeant partant à la retraite.
Les obligations déclaratives
Lorsqu’une vente de fonds entraîne la cessation de l’activité, la dernière déclaration de résultats doit généralement être déposée dans les 60 jours suivant la date fiscale de cessation.
Ce délai ne doit pas être confondu avec :
- le délai d’enregistrement de l’acte de vente ;
- les formalités de publicité du fonds ;
- la déclaration annuelle de la plus-value de cession de titres ;
- les déclarations relatives à la TVA, à la CFE ou à la CVAE.
Dans une cession de titres, la société poursuit son activité et ne dépose donc pas de déclaration de cessation pour ce seul motif. L’acte de cession doit néanmoins être enregistré et le vendeur doit déclarer sa plus-value.
Comment anticiper la fiscalité de la cession ?
La préparation fiscale doit commencer avant la signature d’une lettre d’intention ou d’un compromis. Une fois le montage contractuellement arrêté, certaines options peuvent devenir difficiles à modifier.
Il est notamment recommandé de :
- déterminer si le fonds ou les titres seront vendus ;
- vérifier le régime fiscal de l’agence et celui de ses associés ;
- calculer la valeur nette comptable des éléments cédés ;
- reconstituer le prix d’acquisition ou de souscription des titres ;
- identifier les moins-values éventuellement reportables ;
- contrôler l’éligibilité aux dispositifs d’exonération ;
- analyser la fiscalité d’une éventuelle distribution du prix ;
- vérifier les clauses de transmission des mandats ;
- effectuer plusieurs simulations du montant net revenant au vendeur ;
- consulter un expert-comptable et un avocat fiscaliste avant la signature.
À retenir
La fiscalité d’une agence immobilière ne dépend pas uniquement de son prix de vente. Elle varie selon la forme de l’opération, le régime fiscal de l’entreprise, le statut du vendeur, la durée de détention et les conditions de son éventuel départ à la retraite.
La vente du fonds peut produire une plus-value imposable au niveau de l’entreprise, puis une nouvelle imposition si les liquidités sont distribuées. La cession des titres permet au vendeur d’encaisser directement le prix, mais sa plus-value mobilière est imposée selon les règles applicables en 2026.
Les exonérations prévues par les articles 151 septies, 151 septies A et 238 quindecies, ainsi que l’abattement fixe applicable au dirigeant partant à la retraite, peuvent réduire sensiblement la facture fiscale. Elles répondent toutefois à des conditions différentes et ne sont pas toujours cumulables.
Vous envisagez de céder votre agence immobilière ? Vous pouvez déposer votre dossier sur Agence immobilière à vendre afin de présenter votre activité à des repreneurs potentiels. Les acquéreurs peuvent, de leur côté, consulter les agences actuellement disponibles.
Article d’information générale mis à jour en juillet 2026. Il ne constitue pas un conseil juridique, comptable ou fiscal personnalisé.